توثيق عقد الملكية هام جداً لانه يضمن حق ( مشترى العقار ) المالك الجديد فى
العقار لأن ويحميه من اى تلاعب غير قانونى
بداية يجب ان تتاكد من العقد المسجل سند الملكيه وتتأكد
من اسم صاحب رخصه البناء وعداد الكهرباء والمياة ثم تحررعقد بيع ابتدائى مع البائع
ثم تقوم بعمل توكيل خاص فى الشهر العقارى للبيع للشقه ثم تتقدم بطلب شهر عقارى
وذلك فى مكتب الشهر العقارى التابع لمكان الشقه وتسجل الشقه باسمك
إقرأ ايضا ( كيف تحدد قيمة عقارك )
إقرأ ايضا ( كيف تحدد قيمة عقارك )
كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح
من الاشياء الهامه التى يجب التاكد من صحتها مستندات الملكية لانها المقوم الرئيسي عند بيع
وشراء العقارات بانواعها المختلفة
وكلنا يعلم أن
معظم أصحاب العقارات هنا في مصر لا
يهتمون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند
شراء العقارات والبعض منهم للاسف يكتفى - بالعقد الابتدائي أو - بالحصول علي حكم بصحة
البيع ونفاذه أو - حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وكل هذا يؤدى الى وقوع العديد من المشترين في حيرة عند ال شراء وقد يقع
آخرين ضحايا لعمليات نصب وهذا ناتج طبيعى لعدم وجود الخبرة في معرفة قانونية المستندات او يكتشفوا ان العقد الذي تم الشراء به غير كافي
وينقصه العديد من البنود
دعونا نتعرف على انواع مستندات الملكية وامدى اهمية كل
مستند وما هى الاوراق المطلوبه من البائع ولنبدأ بانواع العقود وهي عقد بيع
مسجل أو عقد بيع ابتدائى
عقد البيع المسجل
بالشهر العقارى
عقد البيع الابتدائي
وهو يكون محرر بين طرفين المشترى
والبائع وله أشكال ثلاثة :
1 - إما
أن يكون حاصل علي حكم بالصحة والنفاذ وهنا يكون هذا العقد في قوته كالعقد المسجل
من حيث الأمان للشخص المشترى
2 - أو أن يكون تم الحكم بصحة التوقيع عليه وفى هذه الحالة يجب أن يكون بجانب هذا العقد سلسلة العقود
السابقة عليه ( تسلسل عقود الملكية ) حتى
نصل إلي اقرب عقد تم تسجيله للعقار مع
التأكد من صحة تلك العقود
.
3 - والشكل الثالث والاخير ان يكون مجرد
عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام عليه وهنا تكمن الخطورة لان اى شخص
يستطيع صنع العقد ووضع البيانات والتواريخ
التى يريدها ويدعى ان العقد صحيح .
وفي حاله وجود هذا الشكل من العقود فيجب التأكد من صحته وذلك من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتي الوصول
إلي اقرب بيع تم بعقد مسجل أو اقرب حكم صحة ونفاذ ورغم وجود العديد من العقارات
مباعة بهذا الشكل من العقود الابتدائية ولم يتم عمل اى إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا انه في بعض
الحالات الأخري تكون هذه العقود مزورة مما
يوقع المشترى في الفخ كضحية
نصب .
ما هى البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود
البيع
أ- اسم البائع والمشترى
بالكامل - مع رقم البطاقة - عنوان محل الإقامة كاملا ( ويفضل
حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر )
ب- بيان تفصيلي بالعقار ( سواء ارض او شقة او محل او عقار بالكامل ) وبيان بالمساحة بالتحديد ملحوظة ( العقد
يرفض بالشهر العقاري في حالة وجود زيادة او عجز بالمساحة المكتوبة بنسبة تزيد على 10 %
ت- بيان
عنوان العقار المباع بشكل تفصيلى رقم
العقار بالحي التابع له واسم الشارع واسم المنطقة واسم المحافظة ثم بيان عن قطعة
الارض ويشمل رقم هذه القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام
عليها البناء
ث- بيان
الثمن وكيف تم دفعه بوضوح وينصح بذكر الثمن الأصلي للعقار حتي يضمن المشترى حقوقه في
حاله حدوث شيء
ج- بيان
وافي عن كيفية تملك البائع
للعقار محل البيع وذكر كل العقود المتسلسلة حتي الوصول الي العقد المسجل
القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة يجب ذكر تاريخ ورقم إعلام الوراثة
والمحكمة التي أصدرت هذا الاعلام ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كل عقود الملكية المتسلسلة السابقة من البائع ( وفي
حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة ونظرا لتعذر تسليم هذه المستندات للمشترى حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين ايضا يتم الحصول علي صورة من كل عقود البيع الخاصة
بأرض العقار من المالك ويوقع المالك علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق الاصل من
العقد )
ح- يجب
ان يشمل العقد علي وصف وحدود ومعالم كاملة
للعقار من حيث الاتجاهات واتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف كل المعالم المميزة وأسماء
الجيران الملاصقين ان امكن ذلك
خ- يجب
ان يشتمل العقد علي بند صريح بإقرار
البائع بانه لم يسبق له ان تصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وايضا ان البائع
يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين محل البيع
د- يجب ذكر تاريخ و رقم
رخصة البناء في حالة بيع الشقق اوالمحلات
ذ- يجب وجود بند مباشر وصريح
بان المالك يضمن اى عيوب خفية ضمان كامل ويقر بالمسئولية في حاله ان ظهر اى عيب خفي بالعقار
سواء كان هذا العيب قانونيا او ماديا
كل ما سبق بالإضافة لباقي البنود المعتادة
من ضمان عدم وجود اى استحقاقات مادية
للدوله علي العقار من مياه او كهرباء او ضرائب سابقة علي تاريخ عقد البيع
هناك مقولة خطيرة جدا احترس منها
وهى ( العقار به عقد اخضر
)
حيث يتردد كثيرا في سوق العقارات مقولة ( العقار به عقد اخضر وذلك للايهام بانه مسجل )
العقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع في الشهرالعقاري
كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع
هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد
اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم
بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسمية منه وتكون مكتوبة علي
هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدل في العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الاحكام
علي الورقة الخضراء لمنع
التلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجــــود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي
صدورالقرار )
والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة العقد الاخضر ان يقوم بالتأكد
من خمسة اشياء ليتبين هل هومسجل ام لا
اولا :
مكتوب علي هامش اليسار بالعقد وبالعرض
هذه الجملة ( ليس لهذا العقد قيمة ولو بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا :
علي هامش اليمين يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم
يشهر وليس له اى قيمه
ثالثا :
يجب ان يحتوي العقد علي البيانات
المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المســاحة التابع
له العقار ويختم بختم شبيه
بزهرة اللوتس مكتـــوب فيه ( صالح للتسجيل )
رابعا :
يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخه
وساعته وايضا يكون مختوم .
خامسا :
يرفق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقارى بان المشترى والبائع قد قاما بالتوقيع امامه
لو لم تتوفر هذه النقاط الخمسة السابقة في العقد فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر
يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي وليس
عقد مسجل .
أولا..يتقدم
أحد الطرفين المشترى أو البائع بطلب شهر عقارى.بمأمورية الشهر العقارى
التابع لها هذا العقار
- عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
- عقد سند الملكية
- شهادة
مكلفة عقارية من (الضرائب العقارية
)اذا كان العقار قديم.
- رخصة المبانى في حالة كان هذا العقار حديث.
وهناك بعض الأجراءات
والتى تعرفها تباعاً في
الشهرالعقارى
مثل تحرير كشف التحديد و
استمارة التغيير...و كذلك الرسوم
نرجو ان نكون قد افدناكم ..
لو بتشترى شقة شوف موقع شقة العمر
ضمن :
خدمات عقارية,
معلومات عقارية
0 تعليق الآن "معلومات عقارية هامة جدا عند شراء أى عقار "